Waarom een advocaat onmisbaar is bij de aankoop van een woning in Spanje
Bij het kopen van een woning in Spanje zijn er veel juridische stappen en valkuilen die op je pad kunnen komen. Hoewel het inschakelen van een advocaat in België en Nederland misschien minder vanzelfsprekend lijkt, is het in Spanje van cruciaal belang. Dit komt omdat de procedures in Spanje anders verlopen dan wat we gewend zijn in België en Nederland. In veel opzichten loopt Spanje achter op deze landen wat betreft regelgeving en juridische bescherming bij vastgoedtransacties. Zaken die bij ons vanzelfsprekend zijn, zoals volledige transparantie en controle, zijn dat in Spanje vaak niet.
Daarom is het essentieel om een advocaat in te schakelen die ervoor zorgt dat alles correct wordt afgehandeld. Hier zijn de belangrijkste redenen waarom het inschakelen van een advocaat een onmisbare stap is in het proces van het kopen van een woning in Spanje.
Wil je je goed voorbereiden op deze verschillen en leren hoe je zonder zorgen kunt investeren? Schrijf je dan in voor het Viva Vastgoed Oriëntatie Webinar. Hier bespreken we de belangrijkste valkuilen en geven we tips om de Spaanse vastgoedmarkt veilig te betreden.
Waarom een Advocaat Onmisbaar is in Spanje
De aankoopprocedures in Spanje verschillen aanzienlijk van die in België en Nederland. In Spanje kan het proces complexer zijn, en er is minder juridische bescherming voor kopers. Dit betekent dat het erg belangrijk is om elk detail zorgvuldig te controleren, zodat je geen onverwachte verrassingen tegenkomt na de aankoop. In België en Nederland zijn er strikte regels en controles ingebouwd in het aankoopproces, maar in Spanje zijn veel van deze stappen niet standaard.
Denk bijvoorbeeld aan het controleren van eigendomsdocumenten, het achterhalen van de juiste vergunningen voor bijgebouwen of zwembaden, en het verifiëren van schulden op het pand. In veel gevallen is dit de verantwoordelijkheid van de koper, en niet van de makelaar of notaris. Een advocaat speelt een cruciale rol bij het beschermen van je belangen en zorgt ervoor dat alles in orde is vóórdat je je handtekening zet onder de voorlopige koopovereenkomst.
Wat de Advocaat Controleert
Wanneer je een woning in Spanje wilt kopen, controleert de advocaat verschillende zaken voordat je de voorlopige koopovereenkomst (ook wel bekend als de "compromis") ondertekent. Hier zijn de belangrijkste controles die de advocaat uitvoert:
1. Het Kadaster
In het kadaster onderzoekt de advocaat of er illegale constructies zijn. Het komt vaker voor dan je denkt dat mensen een bijgebouw of zwembad plaatsen zonder dit aan de autoriteiten te melden. Als dit het geval is, moet er gekeken worden of deze bouwovertredingen kunnen worden gelegaliseerd of op een andere manier opgelost. Bij ernstige overtredingen kan het zelfs raadzaam zijn om de aankoop te annuleren.
2. Het Landregister
In het landregister controleert de advocaat of de verkoper de daadwerkelijke eigenaar is van het pand. Dit klinkt vanzelfsprekend, maar het komt voor dat woningen onderdeel zijn van een nalatenschap en meerdere eigenaren hebben. In dat geval moeten alle eigenaren akkoord gaan met de verkoop, wat soms over het hoofd wordt gezien. Je wilt voorkomen dat je een woning koopt van iemand die niet het recht heeft om deze te verkopen.
Daarnaast vindt de advocaat in het landregister informatie over eventuele openstaande schulden op het pand. In Spanje neemt de koper, naast het eigendom van de woning, ook eventuele schulden op het pand over. Als de vorige eigenaar jarenlang geen onroerendgoedbelasting of afvalbelasting heeft betaald, neem jij deze schuld over bij de aankoop. Het is dus van groot belang om dit vooraf grondig te controleren.
3. Foto's en Bouwvergunningen
De advocaat voert ook altijd een grondige controle uit van de foto's en plannen van de woning. Het komt namelijk vaak voor dat er bouwovertredingen zijn, zoals aanbouwsels of zwembaden die wel zijn gerealiseerd, maar nooit officieel zijn opgenomen in de bouwplannen. Dit soort overtredingen betekent niet altijd dat de aankoop niet door kan gaan, maar het is wel essentieel dat er naar een oplossing wordt gezocht om deze illegale bouwwerken te legaliseren.
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning zijn er uiteraard nog geen foto's beschikbaar. In dit geval zal de advocaat de bouwvergunning controleren om zeker te stellen dat alles wat gepland is, ook daadwerkelijk mag worden gebouwd. Dit is een cruciale stap om te voorkomen dat je een woning koopt die uiteindelijk niet legaal gebouwd kan worden.
Pro tip: We zien steeds vaker dat nieuwbouwprojecten worden gecommercialiseerd nog voordat de bouwvergunning is toegekend. In deze gevallen is het belangrijk om in de compromis een duidelijke deadline op te nemen voor de toekenning van de vergunning, zodat je een tijdslijn hebt voor de oplevering.
Er wordt vaak afgesproken dat de oplevering plaatsvindt 10 maanden na de toekenning van de bouwvergunning, maar als die vergunning nog niet is verleend, heb je geen zekerheid over de opleverdatum. Om jezelf te beschermen, is het verstandig een termijn voor de toekenning van de vergunning op te nemen. Bijvoorbeeld: als de vergunning niet binnen drie maanden wordt toegekend, heb je het recht om je terug te trekken uit het project en het reeds betaalde bedrag terug te vorderen.
Het Belang van een Waterdichte Koopovereenkomst
Een van de belangrijkste taken van de advocaat is ervoor te zorgen dat de voorlopige koopovereenkomst (de compromis) duidelijk is opgesteld en jou als koper beschermt. Dit betekent dat er specifieke voorwaarden in de overeenkomst worden opgenomen om ervoor te zorgen dat je beschermd bent als er iets misgaat, zoals verborgen gebreken, juridische kwesties, of problemen met de eigendomstitels. Een goed opgestelde compromis is essentieel om ervoor te zorgen dat de aankoop vlekkeloos verloopt en dat jouw belangen te allen tijde worden beschermd.
Wat de Makelaar en Notaris Niet Doen
Veel kopers gaan ervan uit dat ze volledig zullen worden geïnformeerd door de makelaar of notaris over mogelijke juridische problemen of gebreken aan de woning. Helaas is dit vaak niet het geval. In Spanje is de makelaar niet verplicht om je te informeren over juridische problemen of verborgen gebreken van het pand. Dit betekent dat je mogelijk belangrijke informatie mist als je alleen op de makelaar vertrouwt.
Ook de notaris heeft in Spanje een andere rol dan in België en Nederland. In plaats van je uitgebreid te informeren over mogelijke problemen, is de taak van de notaris in Spanje beperkt tot het juridisch vastleggen van de aankoop en het opstellen van de akte. Het ontdekken van juridische problemen of gebreken maakt geen deel uit van zijn verantwoordelijkheden. Dit is een belangrijke reden waarom je een advocaat nodig hebt om deze cruciale controles uit te voeren.
Conclusie: Neem Geen Risico – Schakel een Advocaat in
Het inschakelen van een advocaat bij de aankoop van een woning in Spanje is geen luxe, maar een noodzaak. De kosten van een advocaat zijn zeker de moeite waard als je bedenkt welk risico je vermijdt. Zonder advocaat loop je het gevaar dat je onbewust schulden overneemt, juridische conflicten aangaat of een woning koopt met ernstige gebreken. Een advocaat zorgt ervoor dat alles grondig wordt gecontroleerd en dat je koopovereenkomst waterdicht is, zodat je met een gerust hart je nieuwe woning in Spanje kunt kopen.
Klaar om écht goed voorbereid de Spaanse vastgoedmarkt te betreden? Schrijf je vandaag nog in voor het Viva Vastgoed Oriëntatie Webinar en ontdek hoe je veilig en met vertrouwen kunt investeren in jouw droomwoning!
Wil je meer weten over de juridische valkuilen bij de aankoop van een woning in Spanje?
Download ons gratis eBoek voor meer inzichten en tips over hoe je je investering kunt beschermen!
