🏡 Vakantieverhuur in Spanje: hoe de regels écht in elkaar zitten

De Spaanse vastgoedmarkt blijft razend populair bij buitenlandse investeerders, vooral als het gaat om vakantieverhuur. Maar wie vandaag in Spanje wil investeren in een woning om te verhuren aan toeristen, komt al snel terecht in een kluwen van veranderende regels en regionale verschillen. Hoe komt dat? En waarom grijpt de overheid precies in?

Om de logica achter de regelgeving beter te begrijpen, is het belangrijk om eerst te kijken naar de problemen die de overheid probeert op te lossen. Alleen zo krijg je inzicht in waar en waarom bepaalde beperkingen worden opgelegd — en waar nog wél ruimte is voor interessante investeringen.

Twee problemen die de Spaanse overheid wil aanpakken:

1. De verdringing van de lokale bevolking door toerisme en investeerders
   In populaire steden en kustregio’s zien we een groeiend spanningsveld tussen bewoners en toeristen. Door de massale opkoop van woningen door investeerders wordt het voor veel Spanjaarden steeds moeilijker om zelf nog een betaalbare woning te huren of kopen. Deze druk op de woningmarkt leidt tot maatschappelijke onrust. Daarom grijpen sommige gemeenten in door vakantieverhuur te beperken of licenties tijdelijk stop te zetten.
   👉 Belangrijk: dit is geen nationaal probleem, maar een lokaal probleem, en dus zijn de maatregelen ook sterk afhankelijk van de locatie.

2. Gebrek aan controle en verlies van belastinginkomsten
   Een ander belangrijk motief voor strengere regelgeving is de wens om meer grip te krijgen op de verhuurmarkt. Veel woningen worden illegaal verhuurd, zonder registratie of zonder correcte belastingaangifte. Daardoor loopt de overheid niet alleen inkomsten mis, maar blijven er ook problemen bestaan met onveilige of slecht onderhouden vakantieverblijven.

Beide problemen leiden ertoe dat de overheid vakantieverhuur strenger wil reguleren — niet om investeerders tegen te houden, maar om meer balans en controle te krijgen in het systeem.

In dit artikel leggen we uit:

• wanneer je een verhuurlicentie nodig hebt,

• waarom de regels verschillen per regio,

• en hoe je vandaag nog op legale en toekomstbestendige manier in vakantieverhuur kunt investeren in Spanje.

  ---

  1. Wanneer heb je een verhuurlicentie nodig?

  Niet elke vorm van verhuur in Spanje valt onder de noemer "vakantieverhuur" — en dus heb je niet altijd een toeristische verhuurlicentie nodig. Dit is een belangrijke nuance die veel investeerders over het hoofd zien.

  De toeristische verhuurlicentie is enkel vereist wanneer je je woning verhuurt aan toeristen voor korte verblijven. Denk hierbij aan gasten die via platforms zoals Airbnb, Booking.com of Vrbo een verblijf van enkele dagen tot weken boeken in een gemeubileerde, instapklare woning.

  👉 Voor andere vormen van verhuur — zoals:

  • langetermijnverhuur (klassieke huurcontracten van meerdere maanden of jaren),

  • studentenverhuur,

  • of seizoensverhuur aan bijvoorbeeld digital nomads of overwinteraars
    — geldt deze verplichting niet.

  In die gevallen hoef je dus géén toeristische verhuurlicentie aan te vragen en valt je woning onder het reguliere huurrecht, dat een stuk minder streng gereguleerd is.

  Wat valt dan precies onder vakantieverhuur?

  Vakantieverhuur slaat op situaties waarin:

  • de woning volledig gemeubileerd en uitgerust wordt aangeboden,

  • voor een korte periode,

  • aan wisselende gasten,

  • en tegen betaling,

  • meestal gepromoot via het internet of andere commerciële kanalen.

  Of jouw situatie onder deze definitie valt, hangt af van de interpretatie van de regio waarin je investeert. En precies daar begint het complexer te worden — want Spanje kent géén uniforme nationale definitie van vakantieverhuur.

  👉 In de volgende sectie bekijken we hoe die definitie per regio kan verschillen en welke gevolgen dit heeft voor jou als investeerder.

2. Eén land, maar géén éénvormige regels: de definitie van vakantieverhuur verschilt per regio

Zoals eerder aangegeven, is het Spaanse systeem voor vakantieverhuur gedecentraliseerd. Dat betekent dat elke autonome regio in Spanje haar eigen regels opstelt — en dus ook haar eigen definitie van wat vakantieverhuur precies is.

Voor investeerders maakt dit een wereld van verschil. Een woning die in de ene regio probleemloos toeristisch verhuurd mag worden, kan in een andere regio onder streng toezicht vallen of zelfs verboden zijn. Je kunt dus niet vertrouwen op "wat je ergens gehoord hebt": je moet steeds kijken naar de lokale regelgeving.

De klassieke (en nog steeds gangbare) definitie

In het grootste deel van Spanje wordt nog gewerkt met de oude, ruimere omschrijving van vakantieverhuur:

“Woningen die in hun geheel en uitgerust tegen vergoeding op regelmatige basis voor toeristische of vakantie- of ontspanningsdoeleinden worden ter beschikking gesteld met behulp van het internet of andere promotiekanalen.”

Deze definitie klinkt logisch, maar is in de praktijk erg wollig en vatbaar voor interpretatie. Wat betekent "regelmatige basis"? En hoe bepaal je of een huurder komt voor "ontspanning"? Dit leidde in veel regio's tot grijze zones, juridische discussies en rechtsonzekerheid — zowel voor huurders als verhuurders.

Valencia kiest voor duidelijkheid: een nieuwe definitie

Om die onduidelijkheid te beperken, heeft de autonome regio Valencia recent een veel strakkere en helderdere definitie ingevoerd. Volgens deze nieuwe regelgeving is er sprake van vakantieverhuur wanneer:

“Woningen of appartementen die in hun geheel, ongeacht het type, instapklaar worden aangeboden, tegen vergoeding, voor een periode gelijk aan of korter dan 10 dagen.”

Deze definitie bevat vier duidelijke elementen:

• Geheel: De volledige woning wordt verhuurd. Gedeelde kamers of co-living vallen hier dus buiten.

• Instapklaar: De woning moet gemeubileerd zijn en volledig uitgerust, klaar om onmiddellijk in te trekken.

• Korte verblijven: Maximaal 10 dagen. Verhuur je de woning voor 11 dagen of meer? Dan valt dit buiten de toeristische verhuur en gelden andere regels.

• Tegen vergoeding: Er moet een prijs afgesproken zijn. Gratis overnachtingen of ruilsystemen vallen buiten deze regelgeving.

Deze nieuwe definitie zorgt voor meer rechtszekerheid — maar betekent ook dat verhuurstrategieën herzien moeten worden. Wil je in Valencia toeristisch verhuren? Dan moet je binnen deze limieten blijven, of overschakelen op een andere verhuurvorm.

Wat met de rest van Spanje?

In andere autonome regio’s, zoals Andalusië, Catalonië, Murcia of de Balearen, geldt de nieuwe definitie voorlopig niet. Daar blijft men werken met de brede formuleringen, al is het goed mogelijk dat ook andere regio’s de komende jaren overstappen op een striktere interpretatie.

👉 Als investeerder is het dus essentieel om niet alleen te kijken naar het rendement van een woning, maar ook naar de specifieke definitie van vakantieverhuur in de regio waarin je actief wil worden. Dat bepaalt of je een licentie nodig hebt en onder welke voorwaarden je mag verhuren.

3. Een verhuurlicentie aanvragen? Dan moet je eerst toestemming krijgen van de mede-eigenaars én de gemeente

Als je in Spanje een woning wil verhuren aan toeristen, is het niet voldoende dat je voldoet aan de definitie van vakantieverhuur en in een regio zit waar dit toegelaten is. Je moet ook effectief een verhuurlicentie aanvragen, en dat kan alleen als je twee cruciale goedkeuringen hebt:

1. van de vereniging van mede-eigenaars (VvE),

2. en van de gemeente.

1. Vereniging van mede-eigenaars (VvE): is vakantieverhuur toegestaan in het gebouw?

Investeer je in een appartement binnen een gebouw of urbanisatie met gedeelde voorzieningen (zwembad, tuin, traphal, lift...)? Dan val je onder een zogenaamde community of owners. Die gemeenschap moet sinds 3 april 2025 officieel goedkeuren dat er vakantieverhuur mag plaatsvinden.

Deze goedkeuring vereist een 3/5de meerderheid van alle eigenaars, én moet formeel worden opgenomen in de statuten van de gemeenschap. Zolang dit niet gebeurd is, mag er géén toeristische verhuur plaatsvinden — en kun je dus geen verhuurlicentie aanvragen.

🧱 In bestaande gebouwen waar veel eigenaars hun woning gebruiken als hoofdverblijf of als rustig tweede verblijf, is de kans groot dat men zich verzet tegen toeristische verhuur.
🏗️ Bij nieuwbouwprojecten is dat vaak anders. Omdat die gericht zijn op investeerders, wordt vakantieverhuur meestal al bij oprichting van de VvE expliciet toegelaten in de statuten. Toch blijft dit een punt van aandacht, want toekomstige wijzigingen zijn nooit 100% voorspelbaar.

2. Gemeentelijke goedkeuring: is vakantieverhuur in jouw straat/wijk nog toegestaan?

Pas nadat de VvE haar goedkeuring formeel heeft verleend, kun je de tweede stap zetten: de aanvraag bij de gemeente.

Elke gemeente heeft haar eigen beleid rond toeristische verhuur. Sommige gemeenten willen het aantal vakantiewoningen beperken, vooral in populaire toeristische zones waar de woningdruk groot is. Zij geven geen nieuwe licenties meer uit, of werken met quota of moratoria. In die gevallen is het niet mogelijk om een nieuwe licentie te verkrijgen, ook al laat de VvE het toe.

Andere gemeenten zien toeristische verhuur net als een kans voor economische groei en extra werkgelegenheid. Daar verloopt het proces meestal sneller en soepeler.

📌 Belangrijk: de goedkeuring van de gemeente is géén formaliteit. Je hebt haar expliciete toelating nodig om een verhuurlicentie te ontvangen — zelfs al is alles binnen je gebouw in orde.

Samengevat:

✅ Goedkeuring van de VvE (3/5de meerderheid én opgenomen in de statuten)
➡️ daarna pas
✅ Aanvraag bij de gemeente, volgens de lokale regels en beperkingen

Pas wanneer beide stappen succesvol doorlopen zijn, kun je starten met legale vakantieverhuur in Spanje.

4. Hoe lang is een verhuurlicentie geldig? Dat hangt af van waar je koopt

Stel: je hebt een woning gekocht, de vereniging van mede-eigenaars heeft vakantieverhuur goedgekeurd, en de gemeente heeft je aanvraag aanvaard. Dan ontvang je eindelijk je toeristische verhuurlicentie. Maar hoe lang is die licentie geldig?

In de meeste regio’s: geldig zolang jij eigenaar bent

In het grootste deel van Spanje is de regelgeving vandaag nog eenvoudig:
➡️ Een eenmaal toegekende verhuurlicentie blijft geldig zolang jij eigenaar bent van de woning.
Je hoeft dus niet om de zoveel jaar een hernieuwing aan te vragen, zolang je niets wijzigt aan de bestemming of inrichting van het pand.

Dit biedt voor veel investeerders gemoedsrust op lange termijn, vooral in stabiele regio’s waar vakantieverhuur niet onder druk staat.

In de regio Valencia: tijdelijke geldigheid van 5 jaar

Maar in sommige regio’s wijkt men af van dit principe. In de Valenciaanse gemeenschap (waar o.a. Valencia-stad, Alicante en Castellón onder vallen), heeft de overheid beslist dat toeristische verhuurlicenties slechts vijf jaar geldig zijn.

Na deze periode moet je de licentie opnieuw aanvragen, waarbij zowel de gemeente als de VvE opnieuw toestemming moeten geven.
Met andere woorden: je wordt om de vijf jaar opnieuw onderworpen aan de lokale regelgeving én het stemgedrag binnen jouw gebouw of residentie.

Wat betekent dit voor jou als investeerder?

De tijdelijke geldigheid in Valencia brengt extra onzekerheid met zich mee:

• Je hebt geen garantie dat je licentie verlengd zal worden, ook al liep alles de eerste vijf jaar probleemloos.

• Gemeentelijk beleid of samenstelling van de VvE kan intussen veranderd zijn.

• Dit kan invloed hebben op je huurstrategie en financiële planning op de middellange en lange termijn.

Daarom is het essentieel om in Valencia:

• enkel te kopen in projecten waar vakantieverhuur structureel voorzien en ondersteund wordt,

• en altijd te rekenen met een scenario waarbij je licentie na vijf jaar misschien niet hernieuwd wordt.

5. Kun je een bestaande verhuurlicentie overnemen bij aankoop?

Een vraag die we vaak krijgen van investeerders:
"Als ik een woning koop die al een toeristische verhuurlicentie heeft, kan ik die dan gewoon overnemen?"

Tot voor kort was het antwoord in heel Spanje eenvoudig: ja. Een verhuurlicentie was gekoppeld aan het eigendom van de woning, niet aan de persoon die verhuurde. Bij verkoop kon de nieuwe eigenaar dus de bestaande licentie overnemen en meteen starten met vakantieverhuur — een groot voordeel, zeker in gemeenten waar nieuwe licenties schaars zijn.

Maar dat is niet overal nog het geval.

Wat is er veranderd?

In enkele autonome regio’s is men afgestapt van deze overdraagbaarheid. De verhuurlicentie wordt daar bij verkoop automatisch ingetrokken, en de nieuwe eigenaar moet een volledig nieuwe aanvraagprocedure doorlopen.

Concreet betekent dit:

❌ Geen overdracht meer mogelijk in:

• Valencia

• Andalusië

In deze regio’s vervalt de licentie zodra de woning van eigenaar verandert. De nieuwe eigenaar moet dan opnieuw:

• toestemming verkrijgen van de VvE,

• én een vergunning aanvragen bij de gemeente.

En dat is niet altijd vanzelfsprekend, zeker in steden of gemeenten waar men geen nieuwe licenties meer uitgeeft.

✅ Overdracht wél nog mogelijk in:

• Murcia (en voorlopig ook enkele andere minder gereguleerde regio’s)

In deze regio’s kun je bij de aankoop van een woning met licentie de bestaande vergunning behouden en verderzetten, zolang je de activiteit voortzet onder dezelfde voorwaarden. Dat maakt zulke woningen bijzonder aantrekkelijk voor investeerders die snel willen starten met verhuur, zonder de risico’s van een langdurige of onzekere aanvraagprocedure.

Wat betekent dit voor jou als koper?

Als je specifiek op zoek bent naar een woning om op korte termijn te verhuren aan toeristen, dan is het cruciaal om te weten of:

• de licentie overdraagbaar is bij verkoop,

• de lokale regelgeving toelaat dat je een nieuwe licentie aanvraagt indien nodig.

❗ In regio’s zoals Valencia en Andalusië moet je niet enkel kijken naar of een woning een licentie heeft, maar vooral of je zelf een nieuwe kunt verkrijgen. Een licentie op papier heeft daar geen waarde bij verkoop.

Conclusie: strategisch investeren begint met inzicht in regelgeving

De Spaanse vastgoedmarkt biedt nog steeds fantastische kansen voor wie droomt van een woning onder de zon én een aantrekkelijk rendement. Maar wie zich blindstaart op het rendement alleen, zonder de lokale regelgeving te begrijpen, komt vroeg of laat van een koude kermis thuis.

Zoals je hebt kunnen lezen:

• is vakantieverhuur in Spanje niet overal op dezelfde manier geregeld,

• verschilt de definitie van toeristische verhuur per regio,

• heb je zowel toestemming van de mede-eigenaars als van de gemeente nodig,

• is een licentie in sommige regio’s tijdelijk en niet overdraagbaar.

Met andere woorden: succesvol investeren in Spaans vastgoed is geen kwestie van geluk, maar van kennis, voorbereiding en locatiekeuze.

Wil jij investeren op een manier die én legaal is, én toekomstbestendig?

Dan is het cruciaal om:

• de lokale wetgeving te begrijpen vóór je koopt,

• goed te analyseren of de regio waar je wil investeren het juiste groeipotentieel heeft,

• en te zorgen dat je niet tegen, maar juist met het beleid van de overheid in beweegt.

🎓 Webinar-tip: ontdek welke regio’s nu écht interessant zijn

Maandag organiseren we een live Investeringswebinar waarin we dieper ingaan op:

• de Spaanse regio’s die op dit moment het meeste potentieel bieden voor vakantieverhuur én waardestijging,

• hoe wij zelf regio’s analyseren aan de hand van vastgoeddata, regelgeving en groeiverwachtingen,

• en hoe jij als investeerder je kansen maximaal kunt benutten met minimale risico’s.

🔗 Inschrijven kan gratis via deze link:
👉 https://www.vivavastgoed.com/orientatiewebinar

We kijken ernaar uit om je daar te verwelkomen en je verder te helpen bij het maken van slimme, geïnformeerde investeringskeuzes in Spanje!