Hoe maak je een realistische rendementsberekening voor Spaans vastgoed?
Veel investeerders die naar Spanje kijken, maken dezelfde fout: ze baseren hun verwachtingen op “mooie cijfers” die hen worden voorgehouden, zonder zich af te vragen of die cijfers wel realistisch zijn.
Makelaars spreken vaak over hoog rendement, goed verhuurpotentieel en stijgende prijzen. Op papier klinkt het allemaal aantrekkelijk. Maar in de praktijk blijkt het vaak heel anders te lopen.
Waarom? Omdat één verkeerde aanname je hele berekening onderuit kan halen.
👉 Denk aan een bezettingsgraad die veel te optimistisch is ingeschat.
👉 Huurprijzen die gebaseerd zijn op de piekweken, maar niet op het jaargemiddelde.
👉 Of bijkomende kosten die simpelweg niet zijn meegerekend.
Het resultaat: investeerders rekenen zichzelf rijk. En komen pas maanden later tot de pijnlijke conclusie dat hun rendement lager ligt dan verwacht – soms zó laag dat het nauwelijks de moeite waard is.
Wat ik in de praktijk zie: het probleem zit zelden in het gebrek aan enthousiasme of ambitie. Het zit in het gebrek aan realistische, goed onderbouwde data.
En precies daar begint een succesvolle investering: bij het durven loslaten van de “mooie verhalen” en het werken met betrouwbare cijfers.
Waarom goede data cruciaal is
Een rendementsberekening is geen rekensom die je één keer maakt en waar je daarna niet meer naar hoeft om te kijken. Het is de basis van je investering.
Want uiteindelijk draait vastgoed niet alleen om de aankoopprijs, maar vooral om wat je er op lange termijn uithaalt.
Het probleem: veel investeerders bouwen hun berekening op verkeerde aannames.
Ze gaan uit van een te hoge bezettingsgraad (“het zal wel vaak verhuurd zijn”).
Ze rekenen met huurprijzen die gebaseerd zijn op wat ze online zien in de zomermaanden, zonder rekening te houden met het voor- en naseizoen.
Ze vergeten de terugkerende kosten: VvE, onderhoud, belastingen, verzekeringen, beheer.
➡️ Het gevolg: de uitkomst ziet er op papier prachtig uit, maar zodra de eerste rekeningen binnenkomen of de bezettingsgraad lager blijkt, verdampt het rendement.
Daarom is goede data zo belangrijk.
✅ Data laat zien wat er werkelijk gebeurt in de markt, niet wat men beweert of hoopt.
✅ Data helpt om verschillende scenario’s door te rekenen: conservatief, gemiddeld en optimistisch.
✅ Data maakt het mogelijk om risico’s in te schatten en onverwachte verrassingen te voorkomen.
Met andere woorden: een betrouwbare rendementsberekening geeft je zekerheid.
En zekerheid betekent rust: je weet exact wat je mag verwachten, in plaats van achteraf te ontdekken dat je investering minder oplevert dan gedacht.
Waar haal je de data vandaan?
Goede rendementsberekeningen beginnen bij betrouwbare data. Niet bij buikgevoel of bij “gemiddelden” die in een verkoopbrochure staan, maar bij harde cijfers die laten zien wat er écht gebeurt in de markt.
Voor vakantieverhuur gebruik ik bijvoorbeeld AirDNA.
Met dit platform krijg ik inzicht in:
De werkelijke huurprijzen die appartementen opbrengen (dus niet wat men vraagt, maar wat er geboekt wordt).
De bezettingsgraden, uitgesplitst per maand, zodat je exact ziet wat het verschil is tussen hoog- en laagseizoen.
Trends in de markt: hoe ontwikkelt de vraag zich, waar zit groei en waar neemt de concurrentie toe?
Dit is cruciaal, want veel investeerders rekenen met de piekmaanden juli en augustus. Maar de realiteit is dat een appartement ook in april of november een bezettingsgraad heeft – en dat verschil bepaalt of je rendement klopt of niet.
Daarnaast kijk ik naar lange termijn verhuurprijzen via platforms zoals Idealista en Kyero.
Waarom? Omdat dit mij een tweede scenario geeft: wat gebeurt er als je de woning niet alleen voor vakantieverhuur inzet, maar ook voor enkele maanden per jaar vast verhuurt?
Dit levert vaak verrassende inzichten op:
In sommige zones is de lange termijn huur een stabiele basis, terwijl vakantieverhuur extra pieken oplevert.
In andere zones is vakantieverhuur lucratief, maar te riskant als je geen alternatief scenario hebt.
Door deze data te combineren, kan ik het risico beperken en meer zekerheid bieden. Ik weet niet alleen wat de woning in het beste geval oplevert, maar ook wat er in een conservatiever scenario verwacht mag worden.
Met andere woorden: data maakt het verschil tussen gokken en investeren.
Hoe interpreteer je die cijfers?
Data is waardevol, maar alleen als je het goed weet te lezen. Veel investeerders maken de fout zich blind te staren op gemiddelden, terwijl die een vertekend beeld geven.
Via AirDNA kijken wij niet alleen naar het gemiddelde rendement, maar ook naar de uitschieters van de beste verhuurders in de markt.
Waarom? Omdat gemiddelden vaak beïnvloed worden door appartementen die wel online staan, maar nauwelijks of zelfs helemaal niet verhuurd worden. Zet je die “slapende” listings ertussen, dan krijg je een veel te laag en onrealistisch beeld.
Door ook te analyseren wat de topverhuurders uit de markt halen, zie je pas echt wat er mogelijk is als een woning goed wordt gepositioneerd en beheerd.
Daarnaast is het cruciaal dat we de data per maand bekijken.
Een jaarcijfer zegt weinig, maar een vergelijking tussen juli en augustus tegenover bijvoorbeeld maart of november geeft direct inzicht in de seizoensverschillen.
En dan komt er nog een ander element bij kijken: de commissie van verhuurkantoren.
De meeste mensen werken met een lokaal verhuurbedrijf dat een percentage van de huurinkomsten inhoudt.
In het hoogseizoen is vakantieverhuur aantrekkelijk, ondanks de commissie.
Buiten het hoogseizoen is het vaak slimmer om voor lange termijn verhuur te kiezen:
👉 geen commissie verschuldigd,
👉 minder risico op leegstand,
👉 en toch stabiele inkomsten.
Door dit allemaal mee te nemen, kunnen we verschillende scenario’s doorrekenen:
Optimistisch: maximale bezetting en goede prijzen in vakantieverhuur.
Gemiddeld: mix van vakantieverhuur in de piekmaanden en lange termijn verhuur in de rustige maanden.
Conservatief: meer focus op lange termijn verhuur, lagere huurprijzen, maar veel stabieler.
Op die manier ontstaat er een realistisch beeld van het rendement — geen luchtfietserij, maar een strategie die rekening houdt met kansen én risico’s.
De berekening stap voor stap
Wanneer we alle kosten en opbrengsten naast elkaar leggen, ontstaat pas een realistisch beeld. Een investering is méér dan de aankoopprijs: het gaat om een totaalplaatje waarin je zowel de vaste kosten, belastingen, commissies en opbrengsten moet meenemen.
📌 Stap 1: De kosten in kaart brengen
We starten met de totale aankoopkosten:
Aankoopprijs van de woning.
Overdrachtsbelasting (of btw bij nieuwbouw).
Overige aankoopkosten (3,5% – 5% voor notaris, registratie, advocaat).
Inrichtingskosten zoals meubels, airco en witgoed.
Daarnaast nemen we de jaarlijkse vaste lasten mee:
Onroerendgoedbelasting (IBI).
Afvalbelasting.
Verzekering.
VvE-bijdrage en verbruik.
Eventuele niet-residentbelasting.
Alleen al deze stap maakt duidelijk dat de werkelijke kosten vaak hoger liggen dan investeerders in eerste instantie denken.
📌 Stap 2: De opbrengsten inschatten
Daarna berekenen we de verwachte huurinkomsten per jaar. Hier werken we met verschillende scenario’s om het risico inzichtelijk te maken.
Van deze bruto-inkomsten trekken we af:
De commissie van het verhuurbedrijf (gemiddeld 25%).
De jaarlijkse vaste kosten uit stap 1.
Het is ook mogelijk om meubels en andere zaken af te schrijven om belastingen te drukken.
Zo krijg je de netto huurinkomsten vóór belastingen.
Belangrijk: De jaarlijkse vaste kosten en afschrijvingen, kan je maar aftrekken voor belastingen in verhouding tot hoeveel dagen per jaar je de woning verhuurd hebt. Stel je hebt de woning voor 100 dagen dat jaar verhuurd, kan je deze kosten aftrekken voor 100/365 = +- 27,4%.
📌 Stap 3: Belastingen
In Spanje betaal je als niet-resident 19% belastingen op jouw huurinkomsten na aftrek van alle andere kosten.
Hiermee hou je de uiteindelijke netto huurinkomsten over: de échte cijfers waarmee je rendement kan berekenen.
📌 Stap 4: Rendement berekenen
Nu zetten we de netto huuropbrengsten af tegen de totale investering (eigen inbreng + kosten) per scenario.
Zo zie je meteen hoe gevoelig het rendement is voor bezettingsgraad en prijszetting.
📌 Stap 5: Cashflow en lening
Naast rendement op de eigen inbreng, kijken we ook naar de cashflow die een woning oplevert.
Dit doen we door de netto huuropbrengsten te vergelijken met de lasten van een lening.
We rekenen dit door voor verschillende looptijden (10, 15, 20, 25 jaar). Zo zien we:
Of de investering zichzelf kan dragen met huurinkomsten.
Op welke termijn de lening het meest interessant is.
Hoeveel extra eigen middelen er eventueel nodig zijn.
Door deze stap wordt duidelijk of een investering enkel op papier goed lijkt, of dat het ook praktisch haalbaar is met de gekozen financiering.
🔑 Het resultaat: niet één mooi rendementscijfer, maar een reeks scenario’s en cashflowprojecties. Daarmee kunnen investeerders realistisch afwegen welke strategie het best past bij hun doelstellingen en risicoprofiel.
Veelgemaakte fouten bij berekeningen
Hoewel rendementsberekeningen op het eerste gezicht eenvoudig lijken, zie ik in de praktijk dat het vaak misgaat. Niet door slechte intenties, maar door verkeerde aannames of het vergeten van cruciale elementen.
Hier zijn de meest voorkomende fouten:
❌ 1. Te optimistische bezettingsgraad
Veel berekeningen gaan uit van 80–90% bezetting, gebaseerd op piekmaanden zoals juli en augustus.
De realiteit: buiten het hoogseizoen kan de bezetting flink lager liggen. Een rekenmodel dat dit negeert, geeft een veel te rooskleurig beeld.
❌ 2. Huurprijzen baseren op vraag i.p.v. realisatie
Wat op Airbnb of Idealista staat, zijn vaak vraagprijzen – niet wat er daadwerkelijk geboekt of betaald wordt. Het verschil kan honderden euro’s per maand schelen.
❌ 3. Bijkomende kosten vergeten
Van VvE-bijdrage tot afvalbelasting, van verzekeringen tot klein onderhoud: dit zijn kosten die elke investeerder heeft. Als je die niet meeneemt, lijkt je rendement hoger dan het is.
❌ 4. Commissies van verhuurbedrijven niet incalculeren
Een lokaal verhuurkantoor rekent vaak 15–25% commissie. Vergeet je dit mee te nemen, dan reken je jezelf rijk.
❌ 5. Geen belastingeffect meenemen
Veel investeerders kijken alleen naar bruto-inkomsten. Maar de Spaanse inkomstenbelasting (19% voor niet-residenten uit de EU) kan een flinke hap nemen uit het rendement.
❌ 6. Blindstaren op één scenario
Een berekening die alleen het “optimistische” scenario laat zien, is nutteloos. Je moet ook weten wat er gebeurt als de bezetting lager ligt of de huurprijzen onder druk staan.
❌ 7. Geen rekening houden met financiering
Sommige berekeningen vergeten de impact van een lening: maandlasten, rente, looptijd. Dit bepaalt of een investering financieel gezond is of dat je maandelijks moet bijleggen.
📌 De kern van deze fouten: men rekent zichzelf vaak rijk omdat men alleen naar de zonnige kant kijkt. Een goede rendementsberekening laat álle kanten zien – inclusief risico’s.
Onze methode: van nattevingerwerk naar onderbouwde beslissingen
Wat ik hierboven heb gedeeld, laat zien hoe snel rendementsberekeningen kunnen ontsporen als ze te simplistisch worden gemaakt. Precies daarom hebben we bij Top Immo Spain een eigen aanpak ontwikkeld die investeerders beschermt tegen verkeerde keuzes.
🔑 Hoe wij te werk gaan
Data-driven startpunt
We beginnen altijd met harde data: bezettingsgraden, gerealiseerde huurprijzen, kosten en commissies. Geen aannames, geen mooie praatjes.Scenario’s in plaats van één uitkomst
We rekenen altijd meerdere scenario’s door (conservatief, gemiddeld, optimistisch). Zo zie je wat er gebeurt bij een topseizoen, maar ook bij tegenvallers.Korte én lange termijn verhuur
We bekijken niet alleen vakantieverhuur, maar ook lange termijn verhuurmogelijkheden. Zo krijg je een realistisch beeld van je minimale én maximale opbrengsten.Alle kosten inbegrepen
Van VvE en verzekeringen tot belastingen en commissies: we nemen élk detail mee in de berekening. Geen verrassingen achteraf.Cashflow én rendement
We rekenen niet alleen uit wat je rendement is op eigen inbreng, maar ook hoe je cashflow eruitziet bij verschillende leningen. Dit geeft inzicht in welke financiering écht slim is.
🎯 Het verschil dat dit maakt
Onze methode geeft investeerders rust en zekerheid. Je weet exact:
wat je woning kost,
wat ze realistisch oplevert,
en hoe je investering presteert onder verschillende omstandigheden.
Met andere woorden: je neemt beslissingen op basis van feiten, niet op basis van buikgevoel of rooskleurige beloftes.
Conclusie & Volgende stap
Investeren in Spaans vastgoed kan een fantastische kans zijn — maar alleen als je rekent met de juiste cijfers.
Een fout in je berekening over bezettingsgraad, huurprijzen of bijkomende kosten kan je rendement volledig onderuit halen.
Daarom is het cruciaal om te werken met een methode die:
✅ gebaseerd is op betrouwbare data,
✅ meerdere scenario’s in kaart brengt,
✅ alle kosten en belastingen meeneemt,
✅ én je cashflow inzichtelijk maakt.
Precies dat is waar wij dagelijks investeerders bij helpen.
Niet met mooie praatjes of loze beloftes, maar met realistische berekeningen en persoonlijke begeleiding.
👉 Sta jij op het punt om te investeren in Spanje — of wil je ontdekken wat er voor jou haalbaar is?
Ben je nog in de oriëntatiefase? Schrijf je dan in voor één van onze Oriëntatie Avonden en krijg een helder stappenplan om jouw Spaanse droom concreet te maken. https://vivavastgoed.com/orientatieavond-inschrijving-page
Ben je al verder en wil je concreet de mogelijkheden bespreken? Plan dan een vrijblijvende call met ons in. Samen rekenen we jouw situatie door en ontdek je of investeren in Spanje ook voor jou interessant is. https://vivavastgoed.com/orientatiegesprek
