Alles wat je moet weten over het terugvorderen van BTW bij aankoop van een nieuwbouwwoning

Vastgoed in Spanje is al jaren een aantrekkelijke investering, en steeds meer eigenaren overwegen hun woning toeristisch te verhuren. Naast het genereren van extra inkomsten, biedt toeristische verhuur ook de mogelijkheid om BTW (IVA) terug te vorderen op kosten zoals renovatie, onderhoud en zelfs op de aankoop van de woning. Maar hoe werkt dit precies? Welke voorwaarden zijn hieraan verbonden, en hoe zorg je ervoor dat je het maximale uit deze regeling haalt?

In deze blogpost leggen we stap voor stap uit hoe je als vastgoedbezitter in Spanje BTW kunt terugvorderen bij toeristische verhuur. We bespreken niet alleen de fiscale voordelen, maar ook de verplichtingen die hierbij komen kijken, zoals het inrichten van een goede administratie en het voldoen aan de belastingregels. Of je nu een particuliere verhuurder bent of een onderneming wilt starten via een Sociedad Limitada (SL), je vindt hier alle informatie die je nodig hebt om een goede keuze te maken.

Benieuwd naar investeren in Spaans vastgoed?
Plan een gratis gesprek en ontdek jouw mogelijkheden! Klik hier: Plan een gesprek

1. BTW en toeristische verhuur: de basis

Toeristische verhuur van vastgoed in Spanje valt onder specifieke belastingregels die belangrijk zijn om te begrijpen voordat je van start gaat. Hieronder leggen we de kernprincipes uit.

Wat is toeristische verhuur?

Toeristische verhuur verwijst naar kortetermijnverhuur van woningen aan vakantiegangers. Dit type verhuur wordt vaak aangeboden via platforms zoals Airbnb, Booking.com en Vrbo. Volgens de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) wordt dit gezien als een economische activiteit, en daarom ben je BTW-plichtig.

• BTW-tarief: Het standaardtarief van 21% is van toepassing op toeristische verhuur in Spanje.

• Langetermijnverhuur: Bij verhuur van 12 maanden of langer (langetermijnverhuur) ben je vrijgesteld van BTW, omdat dit niet als een economische activiteit wordt beschouwd.

Waarom is BTW terugvorderen interessant?

Wanneer je toeristische verhuur aanbiedt, kun je de BTW op kosten en investeringen die verband houden met de woning terugvorderen. Denk hierbij aan:

• Renovaties: Bijvoorbeeld het vernieuwen van badkamers, keukens of vloeren.

• Aankoop van meubels: Zoals bedden, banken en andere inrichtingselementen.

• Onderhoudskosten: Onder andere schoonmaakdiensten en technisch onderhoud.

• Aankoop BTW: In sommige gevallen kun je zelfs de BTW op de aankoopprijs van de woning terugvorderen, mits deze zakelijk wordt gebruikt.

Het terugvorderen van BTW kan je duizenden euro’s besparen, vooral als je een woning hebt gekocht of flink hebt geïnvesteerd in renovaties.

Wanneer geldt de BTW-plicht?

Je bent BTW-plichtig als:

1. De woning wordt gebruikt voor kortetermijnverhuur (doorgaans verhuurperiodes van minder dan 30 dagen).

2. Je aanvullende diensten aanbiedt aan de gasten, zoals schoonmaak, beddengoed of maaltijden. Dit maakt de verhuur vergelijkbaar met hotelachtige diensten.

Als je de woning uitsluitend langetermijnverhuurt of geen aanvullende diensten aanbiedt, kun je geen BTW terugvorderen, omdat dit wordt beschouwd als een vrijgestelde activiteit.

2. Voorwaarden voor volledige BTW-terugvordering

Het terugvorderen van BTW op toeristische verhuur kan aanzienlijk voordelig zijn, vooral bij grote investeringen zoals renovaties of de aankoop van de woning. Echter, om volledige BTW-terugvordering te realiseren, zijn er enkele belangrijke voorwaarden waaraan je moet voldoen:

Uitsluitend zakelijk gebruik

Om recht te hebben op volledige BTW-terugvordering, moet de woning vrijwel uitsluitend worden gebruikt voor zakelijke doeleinden, zoals toeristische verhuur. Privégebruik van de woning beperkt de teruggave, omdat de BTW alleen kan worden teruggevorderd over het gedeelte van de kosten dat wordt toegewezen aan de zakelijke activiteit.

• Wat betekent uitsluitend zakelijk gebruik?
  Dit betekent dat de woning niet mag worden gebruikt voor persoonlijke doeleinden, zoals vakanties of tijdelijk verblijf van vrienden of familie. Elk privégebruik vermindert het percentage van de BTW-terugvordering.

• Praktisch advies: Overweeg een apart pand voor toeristische verhuur als je volledige BTW-terugvordering wilt. Dit maakt het gemakkelijker om zakelijk en privégebruik te scheiden.

Duur van verhuur

Hoewel er geen wettelijke minimumtermijn is vastgelegd voor hoe lang je moet verhuren, speelt de consistentie van het gebruik een belangrijke rol. Als je de woning gedurende een volledig boekjaar (of langer) uitsluitend voor toeristische verhuur gebruikt, versterk je je positie bij de belastingdienst.

• Waarom consistentie belangrijk is:
  Dit toont aan dat de woning daadwerkelijk bedoeld is als een zakelijke investering en niet primair voor privégebruik. Incidentele verhuur kan leiden tot vragen van de belastingdienst over de aard van het gebruik.

• Tip: Bewaar reserveringsrecords en zorg dat de woning regelmatig beschikbaar is op platforms zoals Airbnb, Booking.com of Vrbo.

Bewijsvoering

Een goede administratie is essentieel om je recht op BTW-terugvordering te bewijzen. Zonder gedetailleerde documentatie kan de belastingdienst je verzoek afwijzen.

• Wat moet je bijhouden?

  • Reserveringsgegevens: Bewaar alle contracten en boekingen.

  • Facturen: Zorg dat alle uitgaven, zoals renovatiekosten en aankopen van meubels, zijn gedocumenteerd met BTW-facturen.

  • BTW-aangiften: Dien je kwartaalaangiftes correct in (Modelo 303) en bewaar een overzicht van alle BTW-berekeningen.

• Pro-tip: Werk samen met een fiscalist of gestor om te zorgen dat je administratie voldoet aan de eisen van de Spaanse belastingdienst.

Benieuwd naar investeren in Spaans vastgoed?
Plan een gratis gesprek en ontdek jouw mogelijkheden! Klik hier: Plan een gesprek

3. Wat als je de woning gedeeltelijk privé gebruikt?

Veel vastgoedbezitters gebruiken hun woning niet uitsluitend voor verhuur, maar combineren toeristische verhuur met privégebruik. In deze gevallen kun je nog steeds BTW terugvorderen, maar dit gebeurt proportioneel op basis van het zakelijke gebruik van de woning.

Proportionele BTW-terugvordering

De belastingdienst berekent de terugvorderbare BTW aan de hand van de verhouding tussen zakelijk en privégebruik. Dit betekent dat je alleen de BTW kunt terugvorderen die verband houdt met het zakelijke (verhuur)gedeelte.

• Hoe werkt de berekening?
  Stel dat je de woning 8 maanden per jaar verhuurt aan toeristen en deze de overige 4 maanden zelf gebruikt. In dit geval kun je 8/12e (66%) van de BTW terugvorderen op gerelateerde kosten. Dit geldt voor:

  • Renovatiekosten

  • Meubilair en inrichting

  • Lopende onderhoudskosten (bijvoorbeeld schoonmaak en energie)

• Voorbeeldberekening:

  • Totale BTW op renovatie: €10.000

  • Zakelijk gebruik (8 van de 12 maanden): 66%

  • BTW die je kunt terugvorderen: €6.600

Wat valt onder privégebruik?

• Tijdelijke verblijven door jezelf, je familie of vrienden.

• Gebruiksperiodes waarin de woning niet te huur staat en geen gasten ontvangt.

Administratie bij gemengd gebruik

Het is belangrijk om ook bij gemengd gebruik een duidelijke scheiding te maken tussen de zakelijke en privéperiodes. Dit kun je doen door:

• Een verhuurkalender bij te houden waarin staat wanneer de woning is verhuurd.

• Een aparte administratie te voeren voor zakelijke en privé-uitgaven.

• Let op: Als je privégebruik na verloop van tijd toeneemt (bijvoorbeeld door de woning volledig voor jezelf te gaan gebruiken), kan de belastingdienst je verplichten een deel van de teruggevorderde BTW terug te betalen. Dit valt onder de herzieningstermijn van 10 jaar.

Praktisch advies

• Bepaal vooraf de verhouding: Voordat je de BTW terugvraagt, bepaal je hoeveel van de kosten je zakelijk kunt verantwoorden.

• Documenteer alles: Bewijsvoering is hier cruciaal om discussies met de belastingdienst te vermijden.

Door deze aspecten van zakelijk en privégebruik goed te begrijpen en toe te passen, kun je optimaal profiteren van BTW-terugvordering, zelfs als de woning niet volledig zakelijk wordt gebruikt.

4. Herzieningstermijn: wat gebeurt er op lange termijn?

Wanneer je als verhuurder BTW hebt teruggevorderd op kosten zoals renovaties, meubilair of de aankoop van een woning, is het belangrijk om te weten dat de Spaanse belastingdienst een herzieningstermijn (periodo de regularización) van 10 jaar hanteert. Dit betekent dat wijzigingen in het gebruik van de woning gedurende deze periode invloed kunnen hebben op de teruggevorderde BTW.

Wat is de herzieningstermijn?

De herzieningstermijn is een controleperiode waarin de belastingdienst kan beoordelen of de woning nog steeds wordt gebruikt voor BTW-belaste activiteiten. Als het gebruik verandert, moet je mogelijk een deel van de eerder teruggevorderde BTW terugbetalen.

• Hoe werkt het?

  • Voor onroerend goed geldt een herzieningstermijn van 10 jaar.

  • De belastingdienst verdeelt de teruggevorderde BTW over deze periode. Elk jaar dat de woning minder wordt gebruikt voor verhuur, moet je een proportioneel deel van de BTW terugbetalen.

• Voorbeeld: Stel dat je €10.000 aan BTW hebt teruggevorderd bij de renovatie van een woning. Als je na 5 jaar stopt met toeristische verhuur en de woning volledig privé gaat gebruiken, moet je 5/10e van de teruggevorderde BTW terugbetalen (€5.000).

Wat gebeurt er bij een wijziging in gebruik?

• Meer privégebruik: Als de woning minder wordt verhuurd of volledig voor privégebruik wordt ingezet, moet je de belastingdienst informeren en het relevante deel van de BTW terugbetalen.

• Verkoop van de woning: Bij verkoop binnen de herzieningstermijn kan de koper BTW-verplichtingen overnemen, afhankelijk van hoe de woning wordt gebruikt.

Tips om herzieningen te vermijden

1. Consistent verhuur blijven aantonen:

   • Zorg dat de woning beschikbaar blijft voor toeristische verhuur en registreer alle reserveringen.

   • Vermijd langdurig privégebruik binnen de herzieningstermijn.

2. Plannen afstemmen met een fiscalist:

   • Raadpleeg een fiscalist voordat je veranderingen in het gebruik van de woning doorvoert. Zij kunnen je helpen de financiële impact te minimaliseren.

   • Overweeg de financiële consequenties als je van plan bent de woning binnen 10 jaar te verkopen.

3. Duidelijke administratie bijhouden:

   • Houd een verhuurkalender bij en documenteer al je inkomsten en uitgaven.

Benieuwd naar investeren in Spaans vastgoed?
Plan een gratis gesprek en ontdek jouw mogelijkheden! Klik hier: Plan een gesprek

5. Verplichtingen als verhuurder

Het verhuren van vastgoed in Spanje brengt niet alleen fiscale voordelen, maar ook een aantal administratieve verplichtingen met zich mee. Deze verplichtingen zijn bedoeld om ervoor te zorgen dat je voldoet aan de belastingregels.

BTW-aangifte

Als je BTW-plichtig bent, moet je periodieke BTW-aangiftes indienen via het systeem van de Spaanse belastingdienst.

• Modelo 303:

  • Dit is de kwartaalaangifte voor BTW. Hier geef je aan hoeveel BTW je hebt ontvangen van gasten en hoeveel je hebt uitgegeven aan kosten waarover je BTW wilt terugvorderen.

  • Je berekent het saldo: ontvangen BTW min terug te vorderen BTW. Het verschil betaal je aan de belastingdienst.

• Modelo 390:

  • Dit is de jaarlijkse samenvatting van alle BTW-transacties die je in het boekjaar hebt gedaan.

  • Deze moet je indienen aan het einde van het fiscale jaar.

• Praktisch advies: Zorg voor een nauwkeurige administratie van reserveringen en uitgaven om deze aangiftes zonder problemen te kunnen invullen.

Inschrijving als autónomo

Als je toeristische verhuur aanbiedt en BTW-plichtig bent, moet je je inschrijven als zelfstandige (autónomo) bij de Spaanse belastingdienst en sociale zekerheid.

• Wat houdt dit in?

  • Je registreert je economische activiteit via Modelo 036 of 037 bij de belastingdienst.

  • Je betaalt maandelijkse sociale zekerheidsbijdragen (cuota de autónomo), die standaard rond €300 per maand liggen. Startende zelfstandigen kunnen gebruik maken van een korting, waarbij het bedrag in de eerste maanden aanzienlijk lager is. (Enkel indien je inwoner bent in Spanje.)

• Voordelen:

  • Je kunt professioneel opereren zonder een vennootschap op te richten.

  • Je hebt recht op BTW-terugvordering op gerelateerde kosten.

• Nadelen:

  • De maandelijkse sociale zekerheidsbijdragen zijn verplicht, zelfs als je weinig inkomen genereert.

  • Je bent persoonlijk aansprakelijk voor eventuele schulden.

Alternatief: Een SL oprichten

Voor eigenaren met meerdere panden of grotere investeringen kan het voordelig zijn om een Sociedad Limitada (SL) op te richten. Dit biedt beperkte aansprakelijkheid en een meer professionele uitstraling, maar brengt hogere oprichtings- en administratieve kosten met zich mee.

Overige verplichtingen

• Reserveringsadministratie: Zorg dat je een overzicht hebt van alle gasten en reserveringen, inclusief facturen en BTW-opgaves.

• Vergunningen: Controleer of je een toeristische verhuurlicentie nodig hebt in jouw regio. Spanje heeft strikte regels, en boetes voor illegale verhuur kunnen hoog oplopen.

Praktisch advies

• Werk samen met een fiscalist om zeker te weten dat je alle verplichtingen naleeft.

• Automatiseer je administratie waar mogelijk met tools die compatibel zijn met Spaanse boekhoudregels.

Door deze verplichtingen goed te begrijpen en na te leven, kun je profiteren van de fiscale voordelen van toeristische verhuur en mogelijke boetes of juridische problemen vermijden.

6. Praktische tips

Het terugvorderen van BTW en het beheren van je verplichtingen als verhuurder in Spanje kan complex lijken, maar met de juiste aanpak en hulpmiddelen kun je veel problemen voorkomen. Hier zijn enkele praktische tips om je op weg te helpen:

1. Werk samen met een fiscalist of gestor

• Een fiscalist of gestor is onmisbaar als je in Spanje verhuurt. Zij zijn bekend met de lokale regelgeving en kunnen je helpen bij:

  • Het opstellen en indienen van BTW-aangiftes (Modelo 303 en 390).

  • Het correct berekenen van BTW die je kunt terugvorderen.

  • Het naleven van alle fiscale en administratieve verplichtingen, zoals inschrijving bij de belastingdienst.

• Waarom is dit belangrijk?

  • De Spaanse belastingregels kunnen verschillen per regio en situatie. Een expert kan je helpen om kostbare fouten en boetes te vermijden.

2. Gebruik boekingsplatforms voor administratie

• Platforms zoals Airbnb en Booking.com zijn niet alleen handig om gasten te bereiken, maar bieden ook hulpmiddelen om je administratie bij te houden.

  • Overzicht van reserveringen: Je kunt precies zien hoeveel nachten je woning is verhuurd, wat helpt bij het aantonen van zakelijk gebruik.

  • Facturering: Sommige platforms bieden opties om facturen met BTW te genereren.

• Praktische tip: Combineer de gegevens van deze platforms met een eigen administratie, zodat je altijd een volledig overzicht hebt.

3. Maak een kostenoverzicht

• Voor je begint met toeristische verhuur, is het slim om een kostenoverzicht te maken en te berekenen hoeveel BTW je mogelijk kunt terugvorderen.

  • Welke kosten tellen mee?

    • Renovaties

    • Meubilair en inrichting

    • Lopende onderhoudskosten (zoals schoonmaak en energie)

  • Hoe bereken je BTW-terugvordering?

    • Bepaal het zakelijk gebruik van de woning (bijvoorbeeld 80% verhuur en 20% privégebruik).

    • Pas dit percentage toe op de betaalde BTW en bereken hoeveel je kunt terugvorderen.

4. Automatiseer je administratie

• Maak gebruik van boekhoudsoftware of tools die zijn afgestemd op Spaanse belastingregels. Dit helpt je om BTW-facturen, reserveringen en kosten overzichtelijk te houden.

• Tip: Kies een tool die compatibel is met de vereisten van de Spaanse belastingdienst, zodat je makkelijk BTW-aangiftes kunt indienen.

Conclusie

BTW terugvorderen bij toeristische verhuur in Spanje kan een aantrekkelijke optie zijn om kosten te verlagen en je rendement te verhogen. Het biedt mogelijkheden om BTW op grote investeringen, zoals renovaties en inrichting, terug te krijgen. Maar er zijn ook verplichtingen waaraan je moet voldoen:

• Je moet voldoen aan BTW-regels en periodieke aangiftes indienen.

• Privégebruik van de woning kan de BTW-teruggave beperken.

• Consistentie in verhuur en een nauwkeurige administratie zijn cruciaal.

Met een goede planning, begeleiding van een expert, en de juiste hulpmiddelen kun je optimaal profiteren van deze fiscale voordelen. Het loont de moeite om de tijd te nemen om alles correct in te richten, zodat je later niet voor verrassingen komt te staan.

Ontdek de kansen op de Spaanse vastgoedmarkt

Ben je geïnteresseerd in het investeren in de Spaanse vastgoedmarkt, maar weet je niet waar je moet beginnen? Of wil je meer weten over de fiscale voordelen, zoals het terugvorderen van BTW bij toeristische verhuur?

Wij begrijpen dat investeren in vastgoed in het buitenland spannend kan zijn en dat je een duidelijk plan wilt voordat je een beslissing neemt. Daarom bieden wij een vrijblijvend gesprek aan waarin we samen jouw mogelijkheden verkennen en je wegwijs maken in de wereld van Spaans vastgoed.

Waarom met ons sparren?

• Inzicht op maat: Ontdek welke investeringsmogelijkheden aansluiten bij jouw doelen.

• Juridische en fiscale helderheid: Begrijp hoe BTW-teruggave en andere fiscale voordelen werken.

• Strategisch advies: Hoe kun je een solide rendement behalen met vastgoed in Spanje?

Plan vandaag nog jouw gratis adviesgesprek

Klik op de onderstaande knop en plan eenvoudig een gesprek op een moment dat jou uitkomt. In slechts 30 minuten geven we je waardevolle inzichten om de juiste keuzes te maken.

Plan een gratis adviesgesprek

Heb je vragen?

Liever eerst meer informatie? Neem contact met ons op via [e-mail/telefoonnummer] en we helpen je graag verder.

Disclaimer:
De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en vormt geen juridisch, financieel of fiscaal advies. Hoewel we ons best hebben gedaan om accurate en actuele informatie te verstrekken, kunnen de regels en wetten per regio en situatie verschillen. Voor specifiek advies op maat raden we aan om contact op te nemen met een gekwalificeerde fiscalist, juridisch adviseur of belastingexpert. De auteur en uitgever zijn niet verantwoordelijk voor eventuele acties die worden ondernomen op basis van de inhoud van dit artikel.